Доходный дом

Выполнение проекта. Выполнение проекта проходит в три этапа:

1. Оценка, покупка, оформление в собственность. Специалисты, имеющие госпечать и лицензию, проводят объективную оценку объекта. Проверка включает в себя определение общей статики, микологии а также другие необходимые экспертизы. После юридического контроля объекта на отсутствие претензий третьих лиц, долгов и залогов, объект нотариально оформляется в собственность. За весь комплекс процедур компания несет ответственность в соответствии с законодательством Чешской Республики. Эксперты и адвокаты, участвующие в подготовке документов, соответственно имеют государственную регистрацию и необходимые страховки.

2. Разделение площадей и реконструкция, в случае необходимости, проводятся в следующем порядке. Как правило, чтобы выгодно продать объект, его необходимо разделить на составляющие ликвидные части. Например, выделить цокольный и первый этажи в качестве коммерческих площадей, получив отдельное кадастральное число на данную площадь. Площади под крышей также выделяем в самостоятельный объект. Данные площади можно оперативно продать компаниям, специализирующимся на реконструкции таких площадей. Квартирный фонд выделяем в самостоятельные единицы с оптимальными для продажи площадями. Таким образом, только за счет организационных и юридических мероприятий можно на 15-20% повысить цену реализации объекта. Если возникает необходимость реконструкции, проводим мини-конкурс. После получения соответствующих разрешений (в течении 5-6 месяцев) может быть проведена реконструкция, по требованию инвестора.

3. Реализация составных частей объекта. Коммерческие площади реализуются обычно в первую очередь по более высоким ставкам. Жилой фонд реализуют риэлторы по средним ценам или ниже при оперативном порядке продажи. Площади под крышей продаются на основе мини-аукциона среди заинтересованных компаний. Для оперативных продаж приглашаются 2-3 риэлтерские компании, с хорошим опытом, специализированные на продаже коммерческих и жилых площадей.

Пример расчета реализации объекта. Жилой дом. Адрес: Виноградская, Прага 2. Удаленность от центра: 2 остановки трамвая. До железнодорожного вокзала: 1,5 км. Улица Виноградская одна из самых известных в резидентном районе Праги. Данный дом является пятиэтажным (каждый этаж 330 м2). Общая площадь 2 681 м2. Чердак-330 м2 Цокольный этаж/ ресторан-клуб/-495 м2 Магазин-71 м2 Двор-205 м2 Дом примечателен тем, что в нем находится знаменитый клуб, двор с двумя гаражами и возможностью увеличения до 6. 10 квартир, а так же нежилые площади для аренды. На данный момент свободна коммерческая площадь под магазин, 71 м2.

1. Оценка, покупка, оформление в собственность. Сроки и затраты: Подготовка данного этапа займет не более двух недель. Затраты на оформление 4-5 тыс. евро плюс цена объекта 2.745.000 евро.

2. Разделение площадей и реконструкция Второй этап может включать:

a) разделение площадей
b) реконструкцию объекта

Разделение в кадастре потребует времени не более одного — полутора месяцев. Работа адвокатов может быть оценена в 2-3 тыс. евро. При реконструкции объекта получение разрешений может быть параллельно увязано с началом текущих работ. В целом, на это потребуется от 5 до 6 месяцев. Затраты по реконструкции могут составлять от 200 до 400 евро/м2. 3. Реализация составных частей объекта. Данный объект может быть реализован в течение от полугода до года при правильной оценке и организации данной работы. Общая оценка составных частей дома:

Затраты на покупку и оформление дома 2.745.000 евро.
Выручка от реализации после проведения всех организационно-юридических мероприятий, составит:

a) При продаже крыши минимально 200.000 евро
b) Продажа цокольного и первого этажа (дискотека и магазин) 800.000 евро
c) Выручка по жилому фонду при средней минимальной стоимости 1 м2 — 1.760 евро, составит 2.647.000 евро ( 1760 евро x 1500 м2 ).
d) Итого, выручка составит 3.647.000 евро (200.000 + 800.000+2.647.000)

3. Общий доход 902.000 евро (3.647.000 – 2.745.000)

4. Чистый доход 711.000 евро ( -21% от 902.000)

5. Чистая рентабельность 711.000 / 2.745.000 x 100 = 25%

6. Срок окупаемости 1 год.

Доходный дом в центре Праги с последующей реализацией